Как правильно оформить документы при покупке квартиры?

Содержание

Какие документы нужны при покупке квартиры | Юридические Советы

Как правильно оформить документы при покупке квартиры?

Последнее обновление Январь 2019

Для покупки квартиры недостаточно заключения одного договора купли-продажи. Сделка купли-продажи подлежит гос. регистрации и только с момента такой регистрации право собственности переходит от продавца к покупателю. Для того, что бы зарегистрировать покупку необходимо представить определенный пакет документов в рег. службу.

Конечно, основную часть документов предоставляет продавец, покупателю нужно лишь представить свой паспорт, заплатить госпошлину и написать заявление. Однако, если не проявить заботу и не проконтролировать продавца, то сдавать документы в регистрационную придется несколько раз, пока все недостатки не будут устранены. А это время и нервы.

1. Заявление о государственной регистрации. Бланки заявления можно найти на официальном сайте росреестра, там же имеется и аннотация к его заполнению. Можно также обратиться в справочную рег. службы (в любой регистрационке есть специальный кабинет), там выдадут бланк заявления и расскажут, как заполнить его реквизиты.

2. Государственная пошлина. Она должна быть уплачена именно покупателем и представлена в подлиннике. В большинстве случаев размер пошлины составляет 1000 рублей. Однако некоторые сделки имеют специфические особенности, и сумма пошлины может быть другой. Перед уплатой лучше проконсультироваться у специалиста регистрационной службы.

3. Договор купли-продажи квартиры. Этот договор составляется в трех экземплярах для сторон и регистрационного управления. Договор должен содержать необходимую информацию:

  • дата и место составления договора;
  • полные данные о продавце (продавцах) и покупателе (покупателях): Ф.И.О., место жительства, дата рождения, паспортные данные, описание документов законного представителя (если в сделки участвуют дети, недееспособные, ограниченно дееспособные);
  • о том, что продавец выражает волю передать в собственность покупателю квартиру, а покупатель обязанность оплатить ее стоимость;
  • полное описание квартиры, как это указывается в кадастровом паспорте (наименование, адрес, площадь, кадастровый номер и пр.);
  • сведения о гос.регистрации права продавца;
  • стоимость квартиры, срок и порядок ее оплаты;
  • об отсутствии долгов, обременений и арестов;
  • о согласии на совершение сделки со стороны законных представителей, супругов;
  • факт соответствия планировки квартиры ее фактическому состоянию;
  • об отсутствии прописанных лиц;
  • о том, что у посторонних лиц нет притязаний, и квартира не является предметом судебного спора.

Без таких сведений договор может быть признан ненадлежащим и не зарегистрирован, либо в дальнейшем у покупателя с такой квартирой возникнут трудности вплоть до лишения его права собственности.

К договору обязательно приобщается акт приема-передачи жилья. Договор будет не полноценен без акта. Регистратор обязательно его потребует, так как акт подтверждает факт передачи квартиры.

4. Кадастровый паспорт. Если ранее он не сдавался в регистрационную службу, то теперь его представление является обязательным. В том случае, когда в росреестре имеется копия паспорта, повторное предъявление не требуется. Обратите внимание, что технические паспорта с 2008 года потеряли юридическую силу и поэтому для регистрационки они вообще не нужны.

5. Согласие супруга продавца. Если продавец находится в браке или недавно расторгнул брак, и сделка совершается от имени одного из супругов, то требуется согласие от мужа/жены (бывшего мужа/жены). Согласие получается у нотариуса на специальном бланке.

6. Выписка из домовой книги. Этот документ содержит сведения о прописанных лицах (см. как и где получить выписку из домовой книги).

7. Паспорт гражданина. Все участники сделки (продавец, покупатель) представляют свои паспорта регистратору для подтверждения своей личности.

Следует знать, что такой пакет документов для покупки квартиры необходим в большинстве случаев. Однако, в зависимости, от участников сделки, особых условий договора, способа покупки квартиры потребуется представлять (помимо указанных документов) дополнительные.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся варианты покупки квартиры

  1. Покупка доли в квартире;
  2. Оформление на ребенка;
  3. В ипотеку;
  4. В новостройке.

Покупаем долю в квартире

Не редко возникает ситуация, когда приобретается не вся квартира, а лишь ее часть (доля). Порядок покупки доли в квартире аналогичный процедуре покупке целой квартиры. Однако есть  существенные отличия.

  • Во-первых, требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (в любом варианте ее совершения).
  • Во-вторых, если договор заключается не между дольщиками общей собственности, то есть не между «своими» (например, в квартире 2 доли по ½ у каждого дольщика и один сособственник продает свою часть квартиры другому), а между дольщиком и человеком со стороны, то к стандартному пакету прикладывается отказ других дольщиков от преимущественной покупки доли.

Такой отказ может быть заверен нотариально, хотя по закону это не требуется. Отказ пишется в письменной свободной форме. В нем должно четко отражено:

  • кто отказывается;
  • от какой доли отказывается;
  • какая доля в квартире у отказчика (кадастровый номер, адрес, размер);
  • стоимость доли для третьих лиц и порядок оплаты.

Вместо отказа может быть представлено подтверждение того, что дольщики получили предложение купить долю (почтовая квитанция или под роспись), но в течение 30 дневного срока не ответили на такое предложение.

Перечень документов для оформления покупки жилья на ребенка аналогичен перечню документов на обыкновенную покупку квартиры, но с маленьким нюансом. В зависимости от возврата ребенка, требуется представлять в рег. службу:

  • согласие родителя на покупку (на заключение договора купли-продажи), если ребенку от 14 до 18 лет;
  • договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка, если несовершеннолетний покупатель в возрасте до 14 лет. В договоре прописывается, что конкретный родитель действует в интересах ребенка.

И в любом случае также в росреестр предоставляется свидетельство о рождении ребенка.

Еще одно уточнение. Если ребенок до этого не являлся собственником жилья, то разрешение опеки на сделку не требуется. Такое разрешение понадобится, если несовершеннолетний приобретает квартиру в связи с продажей другой, принадлежавшей ему квартиры.

Покупка квартиры в ипотеку

Следует отметить, что для ипотеки необходимо представлять два пакета документов:

Касаемо банка, документы представляются для выдачи согласия на кредитование. У каждого банка свои требования и, в зависимости от конкретного случая, перечень документов может варьироваться. В любом случае сбор документов осуществляется под контролем банковского работника, поэтому трудностей в их перечне и содержании не возникает.

Когда принципиально вопрос о кредите решен, встает необходимость о подготовке документов на регистрацию.

В регистрационной службе покупку квартиры в ипотеку оформляют как две сделки в одной. То есть регистрируют покупку и ипотеку квартиры, причем одновременно. Для этого представляют документы на покупку квартиры, которые были указаны выше и дополнительно пакет на ипотеку:

  • заявления банка и покупателя на регистрацию ипотеки. Как правило, работники банка при подготовке к регистрации помогают заполнять заявление заемщику. Поэтому проблем с составлением этого документа не возникает;
  • документ об оплате государственной пошлины. В отличии от пошлины на покупку квартиры, ипотека предусматривает уплату, как банком, так и покупателем-заемщиком. Размер госпошлины:
    1. для покупателя составляет 500 руб.;
    2. для банка 2000 руб.

    Таким образом, общий размер госпошлины для покупателя (за регистрацию квартиры и ипотеки) составляет 1500 руб.

  • договор ипотеки (закладная). Указанные документы составляются банком и представляются в регистрационку. Иногда банки требуют нотариального заверения договора.
  • кредитный договор (договор займа). Эти документы также изготовляются банком, заемщик лишь может согласиться с его условиями или отказаться от подписания договора. Возможность определять содержание и условия договора заемщиком, как правило, не предоставляется.
  • согласие второго супруга на получение кредита и оформления ипотеки. Такие согласия получаются в нотариате за счет покупателя. Бывает, что банки требуют получения от покупателя (заемщика) нотариального согласия на взыскание ипотеки во внесудебном порядке. Такое требование незаконно об этом можно сообщить работнику банка. С Вас такую обязанность снимут.

Покупка квартиры в новостройке

Существует два варианта приобретения жилья в новостройке:

  • покупка уже готовой квартиры в доме, сданном в эксплуатацию;
  • участие в долевом строительстве квартиры.

В первом случае квартира уже имеет собственника, будь это застройщик или лицо, на которое по указанию застройщика оформлена собственность. Поэтому покупка будет оформляться по принципу покупки на вторичном рынке.

Касаемо участия в долевом строительстве, то для окончательной покупки нужно пройти два этапа:

  1. регистрация договора долевого участия;
  2. оформление собственности на квартиру на себя.

Какие документы нужны на квартиру в новостройке при заключении договора на долевое участие:

  • заявление о регистрации договора. Такой документ представляется как застройщиком, так и покупателем. Как правило, помощь в заполнении заявления оказывается юристом застройщика. Также образцы можно найти на сайте росреестра или на стенде в регистрационном управлении.
  • квитанция о государственной пошлине. Застройщик платит 2000 рублей, покупатель – 100 рублей. Каждый оплачивает сам за себя.
  • договор о долевом участии. Такой договор предусматривает:
    1. сведения о сторонах;
    2. информацию о квартире и доме, в котором она будет находиться;
    3. сроки строительства;
    4. размер денежных вливаний покупателя.

    Договор сдается в трех экземплярах; на двух экземплярах для сторон ставится отметка о регистрации, третий остается в росреестре.По желанию покупателя такой договор может быть заверен нотариусом.

  • разрешение на строительство. Этот документ получается в муниципалитете застройщиком. В нем указывается, где и в какие сроки построится дом.
  • проект на дом и квартиру в этом доме
  • план многоквартирного дома, включающий сведения об адресе, о квартирах с их площадью, о других нежилых помещениях в доме.
  • описание квартиры

Источник: http://juresovet.ru/kakie-dokumenty-nuzhny-dlya-registracii-pokupki-kvartiry/

DOM.RIA – Процедура оформления покупки квартиры

Как правильно оформить документы при покупке квартиры?

Покупка квартиры сопровождается ее переоформлением от одного собственника на другого. Инструментом для передачи прав служит договор купли-продажи. Рассмотрим, как правильно его заключить, и что нужно проверить до этого. Придерживаясь правильного алгоритма, вы обойдете схемы мошенников и купите объект недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры

  1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
  2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.

  3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
  4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
  5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.

  6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Проверка юридической чистоты объекта

Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:

  • квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
  • нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
  • появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
  • дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов

Проверить все это проще через нотариуса. Он узнает, кто прописан в квартире, и нет ли здесь временно снятых с регистрации жильцов, проверит наличие ареста, залога, третьих лиц, которые претендуют на покупку квартиры.

Рекомендуется заключать предварительный договор только после анализа всей этой информации. Если окажется, что сделку нельзя провести уже после выплаты задатка, продавец или решает ситуацию в установленный срок, или возвращает вам задаток в двойном размере и возмещает убытки. Но в предварительном соглашении могут быть прописаны и другие условия.

Чтобы узнать заранее о наличии обременений, попросите продавца предоставить справки об аресте, залоге, ипотеке, прописанных жильцах. Он может отказаться это делать, но далее информацию все равно проверит нотариус.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

При продаже части дома или квартиры продавец в первую очередь дает возможность купить долю владельцам остальной части недвижимости. Если они отказываются, только тогда часть квартиры можно продать другому лицу.

Проверка собственников квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

  • этаж;
  • планировка;
  • количество комнат;
  • площадь.

Попросите предоставить справку о составе семьи, из которой узнаете, нет ли здесь зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если прописаны дети, уточните, как будет решаться вопрос по предоставлению им новой жилплощади.

Визуально проанализируйте продавца, нет ли у него признаков наркотической или алкогольной зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что все собственники квартиры согласны с продажей и не будут оспаривать сделку. Они должны присутствовать при заключении сделки и дать письменное согласие. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, проверьте, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено. Если это случится, сделку признают недействительной.

Оформление документов при покупке квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Документы для купли-продажи дома

Оформление документов на квартиру начинайте с запроса выписки из государственного реестра. В ней содержится информация о владельце, обременениях и отягощениях. Убедившись, что квартиру можно продавать, заключайте предварительный договор купли-продажи. Его оформляют у нотариуса.

Далее продавец подготавливает документы. За справками он обращается в ЦПАУ, к юристу и в коммунальные службы. Собранные документы проверяет нотариус. Если все бумаги в норме, оформляют основной договор купли-продажи.

Стоимость оформления покупки квартиры

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

За что платить риелтору

За регистрацию права собственности заплатите от 180 до 8 800 грн. Сумма зависит от срочности операции. Самый дешевый вариант предполагает 5 дней, самый дорогой – 2 часа.

Как провести сделку по продаже квартиры

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Зачем нужен юрист

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

  • проверки и подготовки документов;
  • сбора пакета бумаг;
  • консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора. Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором».

Предварительный договор – соглашение, которым стороны подтверждают готовность заключить сделку. Этот документ фиксирует, что продавец и покупатель договорились о цене и условиях продажи, и переходят на этап оформления квартиры. По этому договору покупатель вносит часть суммы – задаток – обычно 10% от стоимости жилья. Это гарантирует серьезность его намерений. В предварительном договоре указано:

  • сколько стоит объект;
  • задаток;
  • при каких условиях и в каком объеме задаток будет возвращен;
  • условия расторжения соглашения;
  • условия заключения основного договора;
  • сроки оформления квартиры и др.

Источник: https://dom.ria.com/articles/proczedura-oformleniya-pokupki-kvartiry-192863.html

Продажа квартиры в 2019 году, порядок оформления с изменениями

Как правильно оформить документы при покупке квартиры?

Продажа квартиры в 2019 году в связи с высокой социальной значимостью и для исключения рисков мошенничества требует выполнения обязательных процедур,  в соответствии с законодательством РФ.
Разберемся подробно: статья обновлена и актуализирована 05.05.2019 г  

Продажа квартиры в 2019 году

Продажа квартиры в 2019 году предполагает соблюдение следующих правил :

  • Сделка  купли-продажи должна быть оформлена в письменной форме Договором купли-продажи и Актом приема-передачи.
  • Продавец должен предоставить Покупателю и в Росреестр документы, подтверждающие законность отчуждения:
  1. Согласие супруга на продажу, если недвижимость покупалась в браке.
    Согласие не требуется если квартира перешла Продавцу на основании договора дарения, Свидетельства о праве на наследство по завещанию, закону или решению суда,  договора приватизации или куплена до законного оформления брачных отношений.
  2. Разрешение органов Опеки и попечительства, если Продавцом является несовершеннолетний  или недееспособный
  3. Свежую ( максимально приближенную к дате подписания договора купли-продажи)  выписку из ЕГРН об отсутствии арестов и обременений
  4. Справку о зарегистрированных лицах или их отсутствии.
    Если квартира была ранее приватизирована еще и  поквартирную карточку от паспортиста управляющей компании или миграционной службы.
  5. Кадастровый паспорт на недвижимость (если есть), подтверждающий кадастровый учет объекта.
    В Росреестр его предоставлять не нужно, у государственного регистратора есть доступ к этим сведениям, но он необходим для составления договора.
  • К Договору купли-продажи составляется передаточный акт в обязательном порядке.
  • Право собственности переводится на Покупателя внесением записи в ЕГРН (Единый государственный реестр  недвижимости) по заявлению Продавца.Регистрацию  перехода права от Продавца к Покупателю  и регистрация права собственности  на Покупателя  и производит Росреестр — Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, так же на основании его заявления .Документы на регистрацию можно подать через МФЦ. Если недвижимость находится в другом кадастровом округе, документы нужно подать непосредственно в офис Росрееста.

Договор купли продажи квартиры в 2019 году

Теперь некоторые  сделки по отчуждению -дарению, мене, купле-продаже, удостоверяются нотариусом в обязательном порядке, а именно:

  • отчуждение долей в праве общей долевой собственности. Это продажа, дарение, выделение долей, мена ( 01.05.2019 года приняты поправки в ст. 42 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости».Они ОТМЕНЯЮТ обязательное удостоверение отчуждения долевой собственности при ОДНОВРЕМЕННОМ отчуждении всеми ее участниками.ВСТУПЯТ В СИЛУ через 90 дней!
  • отчуждение недвижимости, принадлежащей несовершеннолетним  или недееспособным
  • покупка недвижимости в долевую собственность законными супругами(признается разделом совместно нажитого имущества. Ст. 38 Семейного кодекса РФ)
  • залог долей в пользу кредитора

Такие договоры отчуждения вступают в законную силу не после подписания сторонами сделки, как было ранее, а только после удостоверения его нотариусом.

Но нотариус удостоверяет только  те договоры, которые составлены его помощником, сторонние договоры не принимаются.
Понятное дело услуги правового характера стоят денег и не малых.

И требует предоставить большой пакет документов. 

Документы для продажи квартиры в 2019 году

  Продажа квартиры в 2019 году требует обязательной регистрации перехода права. Сделки с недвижимостью регистрирует Росреестр:

  • Если договор купли-продажи удостоверен нотариусом, он может быть передан в Росреестр для регистрации перехода права без продавца и покупатель/покупатели подаст в регистрирующий орган только заявление о регистрации права собственности за собой
  • Если договор купли-продажи составлен в простой письменной форме, продавец обязательно должен подать в Росреестр заявление о переходе права собственности на покупателя.

Нотариус, удостоверивший договор купли продажи, имеет право  действовать за участников сделки в Росреестре. С 02.2019 года нотариус обязан передать документы в Росреестр самостоятельно, либо в электронном виде (не позднее дня сделки), либо на бумажном носителе(не позднее 3 дней). Эта услуга теперь является бесплатной.

С 02.01.2017 года заявления на регистрацию можно подать через МФЦ, а в случае экстерриториальной сделки — в любое отделение Росреестра, не зависимо от места нахождения объекта недвижимости.

Пакет документов в Росреестр в 2019 году значительно сокращен. Теперь не нужно подавать документы, которые уже хранятся в реестровом деле.

В Росреестр возьмите с собой:

  • Договор купли-продажи в количестве не менее трех или на каждого участника сделки плюс один экземпляр для Росреестра
  • Документы, удостоверяющие личность всех участников сделки
  • Согласие супруга на продажу, если требуется
  • Согласие на продажу органов Опеки и попечительства, если продавец несовершеннолетний или недееспособный
  • Справку об отсутствии зарегистрированных лиц (по ранее приватизированным квартирам)
  • Свидетельство о браке, при покупке недвижимости законными супругами
  • При покупке за счет кредитных средств — Кредитный договор и Закладная

Оплатите госпошлину за регистрацию права собственности.

Все копии документов для вас сделает специалист МФЦ

Документы для МФЦ для регистрации права собственности

 Продажа доли в квартире в 2019 году

Продажа доли в квартире в в 2019 году может оформляться как нотариальным, так и обычным договором в простой письменной форме.
Доля может отчуждаться из:

  • долевой собственности — это нотариальная сделка в обязательном порядке
  • единоличной собственности — простая письменная форма договора, за исключением выделения доли супругу, т.к признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению у нотариуса. Если недвижимость была куплена до брака или получена в наследство или путем дарения — простая письменная форма сделки.
  • общей совместной собственности — простая письменная форма сделки. При этом, если недвижимость является совместно нажитым имуществом, необходимо сохранить совместную собственность на долю в праве.( с 01.07.2018 года можно внести такую запись в ЕГРН)90.1. При государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности, поступающей в совместную собственность супругов: сведения об обоих супругах указываются в одной записи о вещном праве; в отношении вида права в записи о праве указываются слова «общая долевая собственность»; после указания в записи о вещном праве размера доли в праве общей долевой собственности указываются слова «в совместной собственности». (п. 90.1 введен Приказом Минэкономразвития России ).Изменения вступили в силу 01.07.2018 года

Общий подробный  алгоритм сделки  купли-продажи  > > >
На сайте более 300 статей с подробными разъяснениями , в том числе и о продажи квартиры в 2019 году

Всегда рада разъяснить. Автор

Источник: https://exspertrieltor.ru/prodaja/

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: правила и порядок оформления процедуры, существующие риски, схема и этапы покупки вторичной квартиры, необходимые документы | Жилищный консультант

Как правильно оформить документы при покупке квартиры?

Договор купли-продажи – это документ, регламентирующий стороны продавца и покупателя на право обладания и пользования недвижимостью. Вторичный рынок жилья – это недвижимость уже находящаяся в собственности.

Порядок покупки квартиры на вторичном рынке регулируется Гражданским Кодексом РФ. В 30 главе ГК РФ договор купли-продажи определен, как основополагающая генеральная договорная конструкция.

В соответствии ГК участниками купли-продажи выступает продавец и покупатель. При этом продавец не обязательно является собственником имущества, а может представлять интересы собственника – агентство по недвижимости.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас — это быстро и бесплатно!

Требования к квартире на вторичном рынке при покупке

Покупка квартиры на вторичном рынке требует определенных условий. Недвижимость должна быть приватизирована. Не прошедшая приватизацию жилплощадь по закону считается муниципальной собственностью, а проживающие люди в ней являются нанимателями. Такую собственность невозможно продать по договору. Единственный способ получить прибыль – обмен.

https://www.youtube.com/watch?v=yEWD2BSGoew

Приобретаемая недвижимость по ипотеке должна обладать ликвидностью, т.е. быть востребованной на рынке. Также обязательное условие – наличие обособленной от других жильцов дома кухни и санузла. В ином случае одобрение выбранной жилплощади банком может быть затруднено.

Порядок оформления договора купли-продажи

Порядок оформления покупки квартиры на вторичном рынке заверяется нотариусом или без него. Нотариальное заверение, хотя и предпочтительнее, является не обязательным. Оформление покупки без нотариуса требует меньше расходов, но обладает определенными рисками.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Нотариальная контора устанавливает и проверяет лица, участвующие в оферте, на соответствие законодательства. В таком случае уполномоченное лицо является гарантом осуществления законной сделки.

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Паспортные данные участников правового отношения.
  • Описание рассматриваемого объекта, адрес квартиры, ее площадь.
  • Перечень документов, удостоверяющих правомочность обладания жильем у владельца.
  • Место и дата совершения сделки.
  • Стоимость недвижимости в числовом и буквенном формате.
  • Правовая ответственность сторон.
  • Порядок передачи собственности.
  • Подписи сторон с указанием полной ФИО.

Статья 558 пункт 2 ГК РФ повествует, что договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента государственной регистрации сделки. С 2013 года сам договор не подлежит обязательной регистрации. С точки зрения закона, покупатель квартиры вступает в фактическое обладание только после записи в РосРеестр.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Правила для регистрации:

  1. Сбор необходимой документации. В зависимости от алгоритма действий и особенностей приватизации жилья перечень документации может быть различен.
  2. Подготовка заявления в государственный орган. Нотариально удостоверенный документ подается представителем из нотариальной конторы. При обоюдной сделке, подается два письменных заявления от покупателя и продавца.
  3. При несоответствии определенным требованиям, собирается дополнительный пакет документов. Например, согласие супруга продавца или договор о поручительстве.
  4. Однократная уплата госпошлины. Она различна для физических и юридических лиц. Регулируется Налоговым кодексом РФ.
  5. Подача заявления с пакетом документов в регистрирующий орган. При процедуре подачи заявления регистрирующий орган должен добавить запись в учетную книгу и присвоить порядковый входящий номер.
  6. Получение расписки от регистрирующего органа о начале делопроизводства. Здесь должна быть отмечена дата поступления заявления, перечень предоставленной документации, количество листов в каждом акте, реквизиты, номер учетной книги и присвоенный номер для делопроизводства.

В соответствии ст. 551 ГК РФ регистрация проходит в местном управлении Федеральной службы кадастра с занесением записи в РосРеестр.

Срок регистрации – не более одного месяца со дня подачи искового заявления. Обычный срок – 10 дней за наличный расчет, 5 дней – для приобретения жилья под ипотеку.

Список необходимых документов

Согласно порядку покупки квартиры на вторичном рынке, сторонам потребуются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию (при нотариальной сделке – одно от нотариуса, при обоюдной – два, от каждой из сторон).
  • Акт на квартиру (договор купли продажи, акт о наследовании, судебный вердикт).
  • Количество прописанных жильцов (выписка из домовой книги).
  • Справка от коммунальных структур о наличии задолженности.
  • Нотариально удостоверенное соглашение супруга.
  • Чек об уплате госпошлины.
  • Письменное разрешение органов попечительства (в случае участия в оферте несовершеннолетних и недееспособных лиц).
  • Копии учредительных документов (в случае участия юридического лица).
  • Письменное согласие банка (при покупке квартиры под ипотеку).

Порядок передачи денег за квартиру

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

При передаче средств в момент подачи регистрации рискует покупатель. Процедура может быть прервана. И продавец мошенник оставит деньги себе.

Передача денег после завершения регистрации опасна для продавца. Потенциальный покупатель получает акт о приобретении недвижимости и фактически может уклониться от уплаты.

Действия во избежание рисков: воспользоваться услугами третьей стороны или осуществить безналичный расчет с протекцией по времени и коду.

При передаче средств наличными следует получить расписку. Желательно присутствие свидетелей. Идеально применить видеосъемку момента оплаты за квартиру.

Дополнительная страховка – прибегнуть к услуге третьей стороны – банка. Банк принимает наличности во временное хранение, пока не закончится регистрация. При этом оговаривается срок услуги и вопросы передачи денег продавцу недвижимости.

Риски, связанные с покупкой квартиры на вторичном рынке

Вторичное жилье не новое и возможно не соответствует необходимому техническому состоянию. Также жилье, как минимум имело не одного собственника, у которого могут быть претенденты на раздел имущества. Неприятных нюансов может всплыть множество. Рассмотрим распространенные риски при покупке квартиры на вторичном рынке:

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Пример по порядку купли-продажи квартиры на вторичном рынке

При покупке квартиры на вторичном рынке выяснилось, что по квартире имеются долги за коммунальную сферу и собственность разделена на четыре доли. Две доли у супругов, две – у несовершеннолетних детей.

Продавец – риелтор представлял интересы супруги, муж которой находится в заключении. Документы на квартиру были в норме, и на первоначальном этапе необходимо было разрешение супруга и отдела попечительства.

С заключенным супругом много проблем не возникло. Супруга получила от него доверенность на право перерегистрации. На основании этой доверенности супруга выписали из продаваемой квартиры.

Что касается несовершеннолетних детей, то отдел попечительства обязал предоставить им равные доли от стоимости продаваемого жилья. Мать детей получила согласие органов опеки на прописку их в другом месте. Также она обязалась перевести на счета детей половину суммы продажи квартиры в равных долях.

После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.

Заключение

Необходимо внимательно выбрать квартиру среди обширного рынка жилья. Подводные камни возможны не только в техническом состоянии, в юридической составляющей «чистоты» приобретаемого жилья, а также на любом другом этапе порядка покупки квартиры на вторичном рынке.

В заключение следует привести основополагающие советы по порядку покупки-продажи жилья на вторичном рынке:

  • Договор купли-продажи составляется между продавцом и покупателем. Посредником отношений может быть риелтор – агентство по продаже недвижимости. Подготовка договора может быть самостоятельной или посредством работы нотариальной конторы.
  • Приобретаемая недвижимость должна быть приватизирована.
  • Процессуальные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в соответствии этого любые вопросы решаются через судебные органы.
  • При заключении сделки нужно следить за подлинностью реквизитов и паспортных данных обеих сторон.
  • Согласно ГК РФ договор вступает в силу с момента регистрации. До момента регистрации выплата денег чревата финансовыми махинациями.
  • Передачу денег лучше фиксировать на камеру при свидетелях, а также воспользоваться услугой третьей стороны – банка.
  • При подаче заявления в регистрирующий орган вам обязаны выдать расписку с полным перечнем принятых документов и присвоенным номером делопроизводства.
  • Перед подачей заявления следует убедиться в юридической «чистоте» квартиры. За этим необходимо обратиться в государственные органы для предоставления подробных сведений.

Нюансов грамотного оформления сделки купли-продажи множество. Если есть время и знания можно довериться на собственные силы. Если есть неуверенность, то следует обратиться за помощью в юридическую компанию.

Список законов

  • Статья 558 ГК РФ
  • Статья 551 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему — это быстро и бесплатно!

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/poryadok-pokupki-kvartiry-na-vtorichnom-rynke/

Как оформить договор купли-продажи недвижимости в Украине 2019?

Как правильно оформить документы при покупке квартиры?

Продажа квартиры и ее переход от собственника к собственнику регламентируется Законом Украины «О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений». Какие документы потребуются продавцу квартиры и как правильно оформлять данную сделку в Украине?

Какие документы нужны для продажи квартиры в Украине?

Различают 2 вида договоров купли-продажи недвижимости – предварительный и основной. Цель предварительного документа – зафиксировать факт договоренности о купле-продаже недвижимости между конкретными лицами. Также предварительный договор письменно фиксирует факт внесения части суммы (задатка), поскольку без документального подтверждения вернуть деньги в случае отказа от сделки будет невозможно.

Оформляя предварительный договор, сторонам необходимо также указать в нем нюансы договоренности, а именно:

  • цену квартиры, о которой было достигнуто соглашение;
  • сумму обязательственного платежа (задатка);
  • действия сторон в случае расторжения данного договора – отказа от покупки или продажи и порядок возврата задатка;
  • срок подписания основного договора;
  • срок (с указанием даты), который предоставляется продавцу для полного освобождения квартиры.

Прежде чем заключить договор, продавец должен выяснить у компетентного юриста или нотариуса, какие бумаги следует подготовить. Подготовленные заранее документы избавят продавца от возможных бюрократических проволочек и будут способствовать скорейшему завершению сделки с потенциальным покупателем.

Перечень необходимых документов для продажи квартиры может меняться в зависимости от вида документов, подтверждающих право собственности, количества, возраста и социального статуса прописанных в ней и семейного положения продавца. В стандартный список входят:

  • документ о праве собственности на продаваемую недвижимость – договор купли-продажи, документы о получении в дар или обмене жилья, свидетельство о приватизации объекта недвижимости, свидетельство о праве на наследство, домовая книга и пр. – оригиналы документов;
  • удостоверения личности и ИНН всех лиц, которые являются собственниками объекта недвижимости (для несовершеннолетних лиц – свидетельство о рождении);
  • при наличии несовершеннолетних либо недееспособных лиц, имеющих право собственности на квартиру либо прописанных в ней, необходимо предоставить разрешение на продажу жилья, выданное органами опеки и попечительства по месту регистрации детей или недееспособных лиц;
  • отчет об экспертной оценке имущества;
  • технический паспорт на квартиру;
  • если квартира приобреталась владельцем в действительном или уже расторгнутом на данный момент браке, то необходимо свидетельство о браке либо о разводе и согласие супруга/супруги на продажу недвижимого имущества;
  • справка из ЖЭКа по форме №3 (о лицах, зарегистрированных в продаваемой квартире);
  • при продаже жилья по доверенности – оригинал доверенности, паспорт и ИНН поверенного.

От покупателя при оформлении сделки купли-продажи квартиры требуется предоставить собственный паспорт и ИНН. Если покупатель состоит в браке, то необходимо личное присутствие супруги/супруга на сделке с предъявлением удостоверения личности и оригинала свидетельства о браке. При невозможности личного присутствия следует предоставить нотариально заверенное заявление об отсутствии возражений против сделки.

В случае, когда квартира была подарена нынешнему владельцу, получена им в наследство (по завещанию или на других законных основаниях), приобретена или приватизирована до заключения законного брака, правила не требуют согласия супругов на ее продажу. Если приватизация квартиры была проведена уже после заключения брака, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом и согласие супругов на продажу необходимо.

Если продавец квартиры не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта, нотариально заверенный перевод документа.

Справка по форме №3 действительна в течение 7 дней, что нужно учесть при подготовке документов к сделке.

Оформление купли-продажи квартиры: ход процесса

После того, как покупатель выбрал для себя подходящую квартиру, начинается процесс продажи имущества, оформления сделки, подписания договоров и расчета с продавцом.

Как правильно продать квартиру в Украине с соблюдением требований закона, интересов покупателя и продавца? Данная процедура состоит из таких этапов:

  1. Подготовка документов и их проверка – нотариус и стороны процесса купли-продажи недвижимости зачитывают и проверяют документы.
  2. Оформление предварительного договора – при этом нужно обратить пристальное внимание на нюансы технических характеристик жилья, на правильность написания имен и фамилий участников сделки, идентификационные номера, даты и суммы расчетов и т.д.
  3. Написание необходимых заявлений от лиц, которые могут предъявить имущественные претензии (супруг/супруга) о том, что они не возражают против данной сделки;
  4. Оплата продавцом (или продавцом и покупателем, если достигнуто соглашение о совместной оплате) необходимых налогов и сборов;
  5. Денежный расчет сторон – происходит в банке путем открытия счета, с которого покупатель переводит стоимость квартиры на счет продавца. Передача денег в нотариальной конторе от покупателя продавцу возможна, если стоимость недвижимости не выше 150 тыс. грн.
  6. После полного расчета между сторонами основной договор заверяется у нотариуса.

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры?

Перед продажей недвижимости собственнику необходимо удостовериться у нотариуса, присутствует ли квартира в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество. В Госреестре содержатся данные:

  • о владельцах квартиры;
  • об имеющихся отягощениях;
  • о наличии ареста на продажу квартиру;
  • о действующей ипотеке;
  • о залоге.

Если недвижимость не внесена в Госреестр до выставления на продажу, ее необходимо зарегистрировать в ближайшее время. Эта процедура занимает около 2-3 недель. Госреестр вещных прав заменяет собой с 01.01.2013 г. базу БТИ. На сегодня доступ к реестру имеют регистраторы БТИ, государственные и приватные нотариусы.

Подписывать основной договор можно только после подтверждения того, что деньги поступили на счет продавца в полном объеме.

Налог на продажу квартиры является частным случаем налога на доходы физических лиц и может быть равен 5% или 0%. Условия, при которых продавец не платит НДФЛ при продаже недвижимости:

  • лицо осуществляет продажу недвижимости впервые в отчетном году;
  • квартира является собственностью лица более 3-х лет;
  • если квартира была получена путем наследования.

Кроме НДФЛ, продавец оплачивает госпошлину в размере 1% от стоимости жилья и сбор в Пенсионный фонд в аналогичном размере. 1% сбора на государственное пенсионное страхование не платят лица, покупающие жилье впервые или те, кто состоит на квартирном учете. Нередки случаи, когда при оформлении сделки нотариус требует подтверждение оплаты 1% пенсионного сбора. Это является чрезмерной мерой, и если такое произошло, покупатель по окончанию сделки может обратиться в соответствующие органы для возврата излишне уплаченной суммы.

После подписания и заверения основного договора продавец получает на руки его нотариально заверенную копию, а покупатель – оригинал договора, его нотариально заверенную копию, выписку из Госреестра о его регистрации как нового собственника квартиры и техпаспорт жилья.

Источник: https://maanimo.com/helpful/142114-kuplya-prodaja-nedvijimosti-neobhodimye-dokumenty-i-pravila-oformleniya-v-ukraine